HDC현대산업개발에서 신용보강 의무를 지는 충남 천안시 ‘성성5지구 아이파크’의 브리지론이 조만간 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로 전환될 것으로 보인다. 성성5지구 아이파크가 오는 9월 분양될 예정이라 본PF 전환 가능성이 커졌다.

1일 업계에 따르면 최근 성성5지구 아이파크의 브리지론 만기가 8월30일까지로 한 달 연장됐다. 통상 브리지론은 분양과 착공에 따라 본PF로 전환되는데, 9월 분양일정에 맞춰 본PF 조달에 성공하면 기존 브리지론은 차환, 청산될 것으로 보인다.

성성5지구 아이파크는 천안시 서북구 성성동 34-4번지 일원에 지하 2층~지상 29층, 10개동, 1126가구 규모로 들어선다. 시행은 제이에스도시개발, 시공은 HDC현대산업개발이 맡았다.

시행사는 지난달 만기가 돌아온 1400억원의 브리지론을 한 달 연장하는 데 성공했다. 브리지론은 글로리성성제일차, 비욘드성성제이차 등 유동화전문회사(SPC)가 각각 750억원, 650억원의 자산유동화전자단기사채(ABSTB)로 발행했다. 기존 만기일은 7월30일, 7월29일이었으나 8월30일까지로 연기됐다. 주관사는 한국투자증권이다.

두 ABSTB는 HDC현산의 채무인수 신용보강으로 A2(sf) 등급을 받았다. 시행사의 대출상환 자금이 부족할 경우 HDC현산은 상계나 공제 없이 대여하는 방식으로 자금을 보충해야 한다. 이 같은 의무를 이행하지 않을 경우 시행사의 채무를 중첩 인수하고 변제해야 한다.

HDC현산은 성성5지구 개발과 관련해 제이에스도시개발과 2021년 3월16일 2308억원에 도급 계약을 맺었다. 완공 예정일은 2027년 6월30일이다. 제이에스도시개발의 주주별 지분율은 김희정(24.9%), 이은하(24.9%), 한투증권(16.70%), 신한자산신탁(15.2%), 하나자산신탁(15%), 무궁화신탁(3.3%) 등이다. 특수관계자로는 씨더블유제이, 에스더블유파트너, 봄의숲 등이 있다.

제이에스도시개발은 사업 초기 단기차입으로 자금을 조달했는데, 2022년 확보한 1166억원 중 1150억원을 HDC현산이 4.2% 금리로 빌려줬다.

이후 지난해 1380억원 규모의 브리지론을 일으켰다. 글로리성성제일차로부터 750억원(6.8%), 비욘드성성제이차로부터 580억원(6.9%), 아이트러스트자산운용으로부터 50억원(6.9%) 등이다. 이 브리지론은 리파이낸싱 이후 대주 구성과 대주별 대출금액, 만기 등이 조정돼 8월 현재 글로리성성제일차 750억원, 비욘드성성제이차 650억원 등 1400억원으로 발행됐다.

HDC현산 관계자는 “아직 본PF 규모가 정해지지 않았지만, 신용보강 여부는 검토 중”이라고 밝혔다.

HDC현산은 성성5지구 외에도 인근에 아이파크 단지 착공을 계획하고 있다. 부성6지구(성성 10블록, 도급액 2727억원), 성성6지구(부대1지구, 2567억원), 부성5지구(성성 9블록, 2431억원), 부성4지구(성성 8블록, 2276억원) 등을 2021년에 계약했으며 2027~2028년 완공할 예정이다.